임대인이 계약 갱신 거절할 수 있는 9가지 사유 정리

주택임대차 계약갱신청구권이 도입된 지금, 임대인이 정당한 이유 없이 갱신 요구를 거절하면 법적 분쟁으로 이어질 수 있어요. 오늘은 법이 명시한 합법적인 거절 사유 9가지를 쉽고 친절하게 풀어드릴게요!

 

 

 

1. 임차인이 2기(두 달치) 차임액 이상 연체한 경우

임차인이 월세 2개월분에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우, 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 연속 여부와 관계없이 총 연체 금액이 2기 이상이면 적용됩니다.

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

가짜 신분(이름, 주민등록번호 등)으로 계약하거나, 주거 외 용도로 불법 영업장 등으로 사용한 경우에 해당합니다.

3. 임대인과 임차인이 합의 후 보상 제공한 경우

임대인이 이사비 등 실질적인 보상을 제공하고 합의했다면, 갱신을 거절할 수 있어요. 단, 보상 약속만 있고 실제로 제공하지 않으면 인정되지 않습니다.

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우

임대인의 허락 없이 주택 전체 또는 일부를 제3자에게 전대한 경우, 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 됩니다.

5. 임차인이 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손 또는 무단 증개축한 경우

예를 들어, 허가 없이 인테리어 공사를 하거나, 화기 방치로 인한 화재 피해 등이 해당되며, 이는 법적으로 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

6. 주택이 멸실되어 주거 기능을 상실한 경우

전부 또는 일부가 파손되어 사람이 거주할 수 없게 된 경우, 계약 목적 자체가 달성되지 않으므로 거절할 수 있습니다.

7. 철거 또는 재건축으로 임대인의 점유 회복이 필요한 경우

다음 조건을 모두 만족해야 합니다:

• 계약 체결 시점에 공사 시기 및 기간 등을 임차인에게 구체적으로 고지했을 것
• 건물이 노후하거나 일부 훼손되어 안전사고 우려가 있을 것
• 다른 법령에 따라 철거,재건축이 예정된 경우

8. 임대인 또는 직계존속,비속의 실제 거주 목적

임대인 본인, 부모 또는 자녀 등의 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 이때는 계약 만료 6개월 전부터 1~2개월 전까지 (2020.12.10 이후 계약의 경우 2개월 전까지) 임차인에게 실거주 의사를 명확히 통지해야 합니다.

9. 기타 임차인이 현저히 의무 위반하거나 계속 유지하기 어려운 중대한 사유

예: 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 수준으로 변경한 경우 등, 법이 명시한 1~8호에 해당하지 않아도, 계약을 유지하기 어렵다고 판단될 때 적용될 수 있습니다.

법적 팁: 실거주 사유, 입증 어떻게 할까?

2023년 대법원 판례에 따르면, 단순히 실거주 의사가 있다고 말하는 것만으로는 부족하고, 실제 거주의 진정성을 입증할 만한 객관적 사정이 있어야 합니다. 예: 이사 준비 여부, 가족 관계, 거주 이전 준비 상황, 해당 주택 이사 계획 관련 자료 등입니다. 

 

또한 경제신문의 법률 칼럼에서는, 임대인의 갱신거절 사유에 대한 주장 및 입증 책임은 전적으로 임대인에게 있다는 점을 강조하면서, 임대인은 법적 분쟁을 피하기 위해 더욱 철저히 입증 자료를 준비해야 한다고 조언하고 있습니다

손해배상 가능성

임대인이 실거주 의사 등을 이유로 갱신 요구를 거절했음에도 불구하고, 해당 기간 동안 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 다음 셋 중 가장 큰 금액으로 정해집니다:

• 당시 월차임의 3개월분
• 제3자에게 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 간 차액의 2년 치
• 실제로 임차인이 입은 손해액

마무리 한마디

법이 명시한 9가지 사유 중 하나에 해당하면, 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있지만, 특히 실거주 사유는 법원에서도 엄격히 따져보는 대목이에요. 따라서, 거절 사유가 있다면 객관적 증빙과 명확한 통지를 꼭 준비하시길 추천드립니다.

 

보너스 팁: 상가 임대차 재계약 시 꼭 확인해야 할 사항은?

주택과 달리 상가 임대차 계약은 보호 대상이나 요건이 조금 다릅니다. 특히 권리금 회수 기회, 계약갱신요구권 행사 가능 여부 등은 사전에 꼼꼼히 따져봐야 불이익을 피할 수 있어요. 상가 임대차 재계약 시 어떤 부분을 체크해야 할지 고민되신다면, 이 글에서 실무적인 체크리스트를 확인해보세요.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차인이 계약 갱신을 요청하면 무조건 받아줘야 하나요?

A. 아닙니다. 임대인은 「주택임대차보호법」에 규정된 9가지 정당한 사유 중 하나에 해당하면 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

Q2. 임대인의 실거주 사유는 어떤 증거가 있어야 하나요?

A. 가족관계증명서, 전입신고서, 공과금 납부 내역, 이사 일정표 등 실거주의 진정성을 보여주는 객관적인 자료가 필요합니다.

Q3. 임대인이 실거주한다고 하고 실제로 제3자에게 임대한 경우 어떻게 되나요?

A. 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 최대 월차임 3개월치 또는 2년 치 차액을 받을 수 있습니다.

Q4. 임차인이 월세를 2번 나눠서 연체했는데도 갱신 거절 사유가 되나요?

A. 네. 합산 금액이 2기(2개월분) 이상이면 연속되지 않았더라도 거절 사유가 됩니다.

Q5. 계약 갱신을 거절하려면 언제 통보해야 하나요?

A. 계약 종료 6개월 전부터 1~2개월 전까지는 반드시 서면 또는 확실한 방법으로 통지해야 효력이 인정됩니다.